집값 잡겠다더니 “현금 부자들만 ‘활짝’ 웃네요” … 달라진 뜻밖의 분위기에 서민들 ‘울상’

대출규제 강화, 갭투자 전면 차단
수도권 실수요자 ‘내 집 마련’ 좌절
전세 줄고 월세 부담 커지는 현실

10월 16일부터 시행된 정부의 새로운 부동산 대출 규제가 현실로 다가오면서, 내 집 마련의 꿈을 품었던 실수요자들의 발길이 멈췄다. 갭투자가 전면 금지되고 주택담보대출 한도가 축소되자 수도권 외곽에서는 사실상 거래가 끊긴 상황이다.

정부는 부동산 시장 과열을 막기 위한 조치라고 강조했지만, 현장에서는 “현금 부자만 웃는다”는 불만이 터져 나온다. 전세 매물이 줄며 월세 전환이 빨라지고, 세입자 부담은 더 커질 것으로 예상된다.

‘갭투자 불가’로 바뀐 시장, 실수요자들 멘붕

서대문구 이화여대역 인근 아파트를 눈여겨보던 30대 직장인 A 씨는 이번 대책으로 계획이 전면 백지화됐다.

그는 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자형 매입’을 준비했지만, 정부가 서울 전역과 경기 12개 주요 지역을 규제구역으로 묶으면서 모든 계산이 틀어졌다. “잔금 계산을 다 맞춰놨는데, 하루아침에 대출이 막혔다”며 김 씨는 허탈해했다.

수도권 규제지역 내 시가 15억~25억 원 주택의 대출 한도는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄었고, 전세대출도 이제는 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다.

대출 문턱 ‘70%→40%’…“현금 없으면 집 못 산다”

이번 10·15 대책으로 기존 강남 3구와 용산구 외에 서울 21개 자치구와 경기 12곳이 새롭게 규제지역으로 지정됐다. 이에 따라 무주택자가 받을 수 있는 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아졌다.

예를 들어 9억 원짜리 집을 사려는 무주택자가 DSR 여력이 있더라도, 이전에는 6억 원까지 대출이 가능했지만 이제는 3억6천만 원까지만 빌릴 수 있다.

금융당국은 고가주택과 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 억제하려는 조치라고 설명했지만, 결과적으로는 실수요자의 진입 장벽이 높아졌다.

한 금융권 관계자는 “은행이 감당해야 할 위험가중치도 높아져 대출 자체가 줄어들 수밖에 없다”며 “결국 현금 자산이 많은 계층만 집을 살 수 있는 구조로 변할 가능성이 크다”고 분석했다.

전세 매물 감소, 월세화 가속…임차인 부담 커진다

부동산 전문가들은 이번 대책이 단기적으로 집값 안정에는 도움이 될 수 있지만, 임대차 시장의 불안 요인을 키울 수 있다고 본다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “토지거래허가구역 지정과 실거주 의무로 임대용 주택 매입이 어려워지면 전세 공급이 급감할 수밖에 없다”며 “결국 월세 전환이 빨라질 것”이라고 경고했다.

실제 KB부동산 통계에 따르면 9월 서울 아파트 월세가격지수는 129.7로 사상 최고치를 기록했고, 전세가격지수 역시 34주 연속 상승세를 이어갔다. 전문가들은 내년 상반기까지 이 흐름이 이어질 가능성이 높다고 전망한다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 “매수 수요가 억제되면서 실수요자들이 전세나 월세 시장에 머물 수밖에 없다”며 “보증부 월세 확산으로 임차인의 주거비 부담이 커지는 문제가 심화될 것”이라고 지적했다.

정부는 시장 과열을 막기 위한 불가피한 조치라고 강조하지만, 실수요자들의 한숨은 깊어지고 있다. ‘집값 안정’이라는 명분 아래 내 집 마련의 꿈이 또다시 멀어지고 있는 현실이 서민 주거 불안이라는 또 다른 파장을 낳고 있다.