정부가 벼르던 초강수였는데 “완전히 헛수고였다고?”… 한국은행의 오싹한 진단에 ‘아연실색’

집값 기대 여전, 정책 효과 제한적
고가주택 거래 줄었지만 반등 조짐
한은 “시장 안정 아직 불확실하다”

정부가 가계부채를 잡기 위해 꺼낸 고강도 규제가 효과를 내기엔 역부족이라는 우려가 제기됐다.

한국은행은 지난 10일 발표한 통화신용정책보고서를 통해 지난 6월 27일 시행된 정부의 가계부채 관리 방안(6·27 대책)에도 불구하고, 수도권 주택시장과 가계부채 리스크가 여전히 잠재돼 있다고 평가했다.

한은의 경고…“집값 기대감 여전”

한은 보고서에 따르면 6·27 대책 이후 서울 고가 주택 거래는 일시적으로 줄었다. 7월 기준 8억6000만 원 초과 주택의 거래 비중은 전월 대비 51.3%에서 36.8%로, 12억 원 초과 주택은 33.9%에서 23.2%로 감소했다.

가계대출도 같은 시기 감소세를 보였다. 금융권의 자율적 대출관리 조치까지 더해지며, 생활자금용 주담대와 신용대출 증가폭이 둔화됐다.

그러나 그 효과는 오래가지 못했다. 한은은 “서울 지역의 주택가격 상승 기대가 여전히 꺾이지 않았고, 지역 간 가격 전이, 공급 부족, 금융 여건 완화 등이 맞물릴 경우 시장 과열이 재현될 수 있다”고 분석했다.

실제 8월 들어 고가 아파트 시장에서는 상승 거래와 신고가 거래가 이어졌고, 송파 등 주요 지역의 아파트는 연율 기준 11%의 가격 상승률을 기록했다.

고강도 규제에도 반등 조짐

6·27 대책은 고가 주택에 대한 대출을 제한하고, 생애 최초 구입자나 1주택자도 대출 요건을 강화하는 등 전방위 규제로 평가됐다.

다주택자의 추가 대출은 사실상 막히고, 갭투자 진입도 차단됐다. 그러나 시장은 규제를 우회하거나 대출 없이 진입 가능한 자산가 중심으로 재편되며 양극화가 심화되는 양상을 보이고 있다.

이와 함께 대출 규제가 실수요자의 시장 진입을 가로막는다는 지적도 나온다. 정부는 실수요자 보호를 강조했지만, 대출 없이 주택을 구입하기 어려운 중산층과 청년층은 여전히 부담을 느끼고 있다.

또한 8월부터 가계대출이 다시 증가세로 전환되면서, 일시적 효과에 그칠 가능성이 크다는 분석이 힘을 얻고 있다.

정책 지속 위해선 공급·보완책 필요

전문가들은 현재의 대출 중심 규제로는 시장 안정에 한계가 있다고 본다. 공급 확대 없이 규제만으로 수요를 억제하는 방식은 지속 가능하지 않다는 것이다.

수도권 재개발·재건축 활성화와 같은 공급 확대 정책이 병행돼야 한다는 지적이 많다. 또한 생애최초 구입자, 저소득층, 청년층 등을 위한 주거지원 정책이 강화돼야 규제의 실효성을 높일 수 있다.

시장 상황에 따라 단계적 추가 규제 도입과 모니터링도 필요하다. 전문가들은 단기 효과에 집중하기보다는 시장 구조 변화에 대응하는 중장기적 정책 설계가 중요하다고 강조하고 있다.

정부의 6·27 대책은 단기적으로 거래를 줄이고 대출을 억제하는 성과를 냈지만, 시장의 기대심리를 제어하긴 부족했다.

한국은행의 분석처럼, 현재의 규제만으로는 수도권 집값과 가계부채 리스크를 안정적으로 관리하기 어렵다. 실효성 있는 추가 대책과 공급 중심의 정책 전환 없이는, 시장 불안은 반복될 가능성이 크다.